Agosto 31, 2025
En el mundo de la construcción y el diseño de instalaciones —incluyendo proyectos con sistemas contra incendios— hay dos términos que aparecen constantemente: Shell y TI’s (Tenant Improvements o mejoras de inquilino).
Aunque están relacionados, se refieren a etapas y alcances distintos dentro de un proyecto. Comprender sus diferencias es crucial para que ingenieros, arquitectos, contratistas y clientes tengan expectativas claras y eviten costosos retrabajos.
¿Qué es el “Shell”?
El Shell se refiere a la estructura básica y los elementos esenciales de un edificio listos para que, en el futuro, los ocupantes desarrollen sus espacios interiores.
En otras palabras, es el “cascarón” del inmueble.
Incluye:
- Estructura principal (columnas, vigas, muros exteriores).
- Fachadas y cubiertas.
- Pisos y techos principales.
- Conexiones básicas de servicios (agua, electricidad, drenaje) hasta puntos generales.
- Sistemas contra incendios hasta una red principal o posiciones generales de rociadores, según normativa.
Importante: En la fase Shell, el diseño no siempre conoce el uso final de cada área. Por eso, muchas instalaciones se dejan “preparadas” para adaptaciones futuras.
¿Qué son los TI’s (Tenant Improvements)?
Los TI’s son las adaptaciones, acabados e instalaciones que se realizan para que un espacio se adecúe a las necesidades específicas de un inquilino o usuario final.
Aquí es donde el proyecto toma forma de acuerdo con la operación real del ocupante.
Incluye:
- Distribución de muros interiores, oficinas, salas, etc.
- Instalación de luminarias y equipos específicos.
- Acabados de pisos, paredes y techos.
- Configuración de sistemas HVAC adaptados al uso.
- Ajuste de sistemas contra incendios: relocación de rociadores, cambio de factor K, instalación de gabinetes o mangueras.
Cómo se consideran en un diseño
En términos prácticos:
- Shell → Diseñas pensando en un uso genérico, cumpliendo normas mínimas para el tipo de edificio (comercial, industrial, oficinas, etc.).
- TI’s → Diseñas y adaptas con información detallada sobre el uso final, ocupación, mobiliario y procesos específicos.
En Sistemas Contra Incendios (SCI), la diferencia es significativa:
- En Shell, podrías dejar una red de tuberías principal y rociadores con cobertura estándar, sin interferencias.
- En TI’s, ajustas patrones de rociadores a divisiones interiores, cambias temperaturas de activación según ocupación y colocas señalización o gabinetes en lugares accesibles.
Retos de diseñar para Shell
- Falta de información del uso final
Sin saber dónde estarán muros o maquinaria, el diseño debe ser flexible para adaptaciones futuras. - Cumplir normativa sin sobredimensionar
Evitar gastar en exceso en un sistema que quizá requiera cambios. - Coordinar con múltiples disciplinas
Estructura, arquitectura y MEP deben dejar todo preparado sin estorbar futuros TI’s.
Ejemplo real:
Un edificio de oficinas Shell dejó preparacion para oficinas a 15 ft de altura. Al hacer TI’s, se instaló el falso plafón a 10 ft, requiriendo colocar rociadores en plafón a 10 ft de altura y ajustar la alimentación para que se conecte a la preparación que está a 15 ft de altura.
Retos de diseñar para TI’s
- Integrar sistemas existentes con los nuevos
El sistema SCI debe adaptarse a la red principal del Shell, respetando presiones y caudales. - Compatibilidad con estética y funcionalidad
El cliente puede querer un diseño visualmente limpio que complique la ubicación de equipos de seguridad. - Trabajar en espacios ya ocupados
Muchas veces, los TI’s se hacen en edificios donde otras áreas están en uso, lo que exige planificación para no interrumpir operaciones.
Ejemplo real:
En un almacén adaptado para un centro de datos, el TI implicó cambiar rociadores de factor K8.0 a K5.6 y ajustar temperaturas de activación, para proteger equipos electrónicos y evitar descargas innecesarias.
Ejemplos comparativos
| Elemento | Shell | TI’s |
| Sistemas eléctricos | Alimentadores principales y tableros generales | Circuitos, contactos y luminarias según distribución final |
| Sistemas contra incendios | Red principal y rociadores estándar | Reubicación, cambio de factor K, instalación de gabinetes |
| HVAC | Equipos centrales y ductos troncales | Difusores, controles y termostatos según el layout |
| Acabados | Concreto aparente o piso básico | Pisos cerámicos, alfombras, acabados decorativos |
Conclusión
La diferencia entre Shell y TI’s no es solo de terminología; es un cambio en la filosofía del diseño. El Shell prepara el terreno, mientras que los TI’s lo adaptan a las necesidades reales.
Para ingenieros y diseñadores de SCI, esto significa anticipar y dejar preparado un sistema base eficiente, pero lo suficientemente flexible para que, en la fase de TI’s, las adaptaciones no impliquen reconstruir desde cero.
Un buen entendimiento entre cliente, diseñador y constructor desde el inicio puede ahorrar tiempo, dinero y evitar conflictos… y en el caso de la seguridad contra incendios, puede marcar la diferencia entre un sistema que cumple la norma y uno que salva vidas.
Ara Mateix 
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